《财经》新媒体宋金煜/文潘西/编辑
随着地产行业进一步分化，地产股业绩冰火两重天。截至7月21日，A股107家上市房企中有62家发布半年度业绩预告，其中40家房企归母净利出现预亏。
具体来看，ST泰禾、金科股份、ST阳光城等7家房企预亏超10亿元。首开股份、华夏幸福、华侨城A亏损额超50%。形成对比的是，保利发展预盈120亿元，张江高科净利增逾15倍，云南城投等实现扭亏为盈，行业分化逐渐加剧。
在业内人士看来，房企盈利水平已连续五年下滑，尤其2021年下半年以来，房企盈利能力普遍下行。目前，由于行业出清尚未完成，房企盈利能力分化或将持续，未来房企业绩修复离不开政策显效、市场复苏的进程配合。
毛利下降超六成亏损盈利能力面临挑战
根据公告内容显示，2023年上半年 A股上市房企超六成业绩预亏。其中，ST泰禾、首开股份、金科股份、ST阳光城、华侨城A等7家房企归母净利润亏损超10亿元，亏损额最高为ST泰禾，预亏上限23.25亿元，金科股份和首开股份预亏上限均为22亿元，ST阳光城亏损上限为21亿元。若算上此前变更为金融业的泛海控股，其亏损额更是高达55亿元。
与去年同期相比，首开股份、金科股份、华夏幸福、华侨城A等至少11家房企归母净利润亏损呈扩大趋势，如首开股份去年同期净亏损14.2亿元，但今年上半年预亏17至22亿元，亏损额同比增加19.35%至54.45%，金科股份预计亏损额同比增加4.39%至53.11%，华夏幸福预亏至少同比增加85.87%。
除部分房企亏损颓势难止，业绩预亏的40家房企中有15家由盈转亏。亚通股份预计归母净利润由去年同期的30.84万元，降至今年上半年的-2000万元至-2400万元。华侨城A、*ST宋都归母净利同比下滑逾10倍，中交地产、格力地产、光大嘉宝、金融街下滑也达数倍。
有关亏损的原因，一半以上的房企都提及房地产业务转结毛利率降低，其中财信发展称毛利率低受拿地成本较高、售价下滑等综合影响，金融街方面、华侨城A等则直言，由于调整销售价格促进去化，部分项目出现亏损，或预计带来部分价值折损。
除毛利率水平下滑外，造成房企利润继续亏损的还有债务逾期、诉讼增多、资产被处置等。如*ST新联称存在到期未偿还的有息负债，产生了罚息、违约赔偿金，公司所持股票被司法处置；华夏幸福方面表示金融债务未能如期偿还，收入确认、项目竣备、交房进度等均受到影响。此外，未增新项目营收减少、信用以及存货减值准备、公允价值变动等也是部分房企亏损的原因。
对此，中指研究院企业研究总监刘水向记者介绍称，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，出险房企在未完成风险出清的状况下，外部融资环境、房企盈利能力等依然无法改善。
业绩表现不一行业分化扩大
面对今年上半年的亏损潮，部分房企在高基数下净利增长依然强劲。其中，保利发展预计归母净利润为119.99亿元，同比增长10.84%，招商蛇口、金桥B、京基智农归母净利润也实现了同比增长且总额均在10亿元以上。另外，张江高科预计归母净利为3.56亿元至4.27亿元，同比增超15至18倍，增幅最大。
与此同时，云南城投、上实发展等5家房企实现了业绩“大翻身”。如云南城投去年同期归母净利润为-2.68亿元，今年上半年增至1.3-1.5亿元，上实发展则由去年同期的-0.92亿元增至今年的3.2-4.8亿元。
值得注意的是，房地产项目交付数量及收入增加较多，费用降低、员工结构优化，是上述房企披露的净利增长最多的因素。另外，云南城投还提及了商业运营管理和酒店运营管理盈利能力恢复，资产重组转让旗下公司致收益提高。
不过记者注意到，虽然部分房企在亏损潮中实现了盈利，但整体盈利能力并不高，且分化严重。在22家预告盈利的房企中，有8家房企归母净利润不足1亿元，仅6家预计将超5亿元，而保利发展的净利超其他21家最高预盈利总和。
“房企间的业绩差距，是近2年房企品牌形象和信用的实质性体现。”同策高级研究员陈舒对记者表示，在舆论影响下，优质房企获得更多优势，其他房企尤其是出险房企愈发困难，且他们间的差距会持续拉开，马太效应进一步凸显。
刘水认为，房地产行业逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，房企应全方位塑造核心竞争力。目前行业出清尚未完成，盈利能力分化仍有可能维持下去。不过，考虑到近两年土地市场转冷后地方政府让利，部分房企受益于优质地块毛利空间上升，未来利润表修复有望迎来转机。