最近的楼市情况，大家应该都是知道的。
其实，不光是我们，现在全世界房地产行业的日子都是一片萧条。
有数据显示，今年一季度，全球46个经济体中，有31个经济体的房价都在下跌。
这其中就包括了一些之前涨势很猛的国家：比如美国、韩国、越南等等。
但在这些主要经济体的楼市中，却有一个奇葩的存在：日本。
别人涨时他跌跌不休，别人跌时他逆势上涨。
而且这次还不是小涨，是大涨！
历经33年的调整，东京的房价又涨回来了，甚至是超过了1990年的最高点。
这是不是有点颠覆你的认知呢，印象中日本不是老龄化严重，经济萎靡，年轻人都选择躺平了吗，怎么日本突然就走出了深渊呢，大学生就业率还高达97.3%，反观我们。。。
重点是我们的房价在日本化，生育率，老龄人都在日本化，资产负债表衰退也在日本化，但是转过身去看日本，人家反而是在去日本化了。
两年前日本楼市就在回升了，2023年新房涨幅更是直接拉升，5月份新房均价同比上涨32.5%，创下单月涨幅记录。
不仅日本的新建房价频频突破泡沫高位，二手房市场也在持续上涨。
日本很多地区的二手房价格不仅高于新房价格，甚至有些房源的价格涨至新房价格的2.5倍。
就拿东京23区来说，6月二手住宅套均价格已经超过1亿日元（约合人民币501万元）。
销售的房源近4成在1亿日元以上，瞄准富裕阶层的高价房源越来越多。
东京的23个区域，特别是核心地段的新建公寓和住宅，销售均价已接近1.2亿日元。注意，这只是均价。
核心地段的优质房产有的甚至可以卖到三四亿日元，市场火爆异常。
新建住宅平均价格创下了31年新高，上涨至6260万日元，超过1990年资产膨胀泡沫期间创下的6123万日元记录。
2023的公示地价显示，不管是住宅、商业、工业的土地价格，首都圈新房房价更是飙涨，已经超过泡沫时期的最高价。
而具体来看东京23区你会发现，今年东京23区的地价全部上涨，每个区域的涨幅都达到了2%以上。
总之，日本首都东京以及东京周围地区，都已经涨疯了。
日本的经历告诉我们，老龄化少子化这些都不是问题，决定房地产涨跌的还有别的原因。
日本楼市回春，有三大因素影响：
1、放水
近年来，日本经历了从持续通缩转向另一个极端的现象：大规模放水。
日本的历届首相都在使用放水和发债救市，因为没有别的办法。
然而，尽管政府释放了大量资金，但制造业并未有明显起色，物价也不涨。
这些年日本政府往市场上放这么多钱，80%都跑到了房地产投资领域。
2、外资疯狂涌入
因为日本房价跌了太多年了，房价足够便宜，租金回报率很高，所以吸引了大量外资去日本抄底。
根据市场统计的数据，日本的大阪和东京，一套房子的平均租金回报率，分别为5.91%和5.76%，而我们一线城市目前才一个多点的回报率。
欧美、亚太和中东的投资基金纷纷涌入日本，买起公寓、住宅和写字楼等各种产品，就跟不要钱似的，直接推高了房价。
1—3月，东京圈房地产投资额就高达48亿美元，同比增长26%。
今年前3个月，东京圈地产投资总额仅次于美国洛杉矶，全球排名第2。
3、建房成本高
日本的进口木材价格也暴涨了，这多少也会影响到房价。
据经济调查会数据，东京都3月份的建筑材料指数达到了157.1，较2年前上涨4成，开发商不得不将成本转移到房价上。
原材料涨价，房子售价也涨价是必然的。
有很多人都在把我们现在的一些情况跟1990年的日本相比。
有相似之处吗？确实有。
日本战后40年经济增长52倍，中国改开40年增长50倍；
日本1990年城镇化率60%，中国2022年65%；
日本90年宏观杠杆率277%，中国2022年281.8%……
随后，日本遭遇了 失去的三十年。很多人担心，中国会走上日本的老路。
但在这里我想说的是，中国房地产的走势应该不至于完全日本化，但是未来的分化，一定是日本化的。
为什么这么说？
一是一二线城市依然有庞大的改善购房需求，这点跟日本不同，毋庸置疑。
二是总人口在减少，三四线没有产业，没有人口支撑的，只能衰退。
就像这次领涨日本房价的，依然是以东京为首的都市圈。
在只占0.6%日本土地的东京里，聚集着日本15.2%的企业，41.8%的银行，11%的商店，17.8%的大学和17.7%的研究所。
甚至，76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业都驻扎在东京。
在日本人口下降的大背景下，东京圈却是日本连续多年人口持续增长的唯一都市圈。
人口、产业才是助推房价立于不败之地的关键。
观察今年的我国楼市也可以发现，整体是分化式复苏的：一二线城市好于三四线，人口人才净流入、库存去化快、产业优势突出的城市，都比较有看头。
我之前也跟大家说过，未来的城镇化进程会有利于人口进一步往一二线城市聚集，从而进一步加大区域分化，资金回流一二线城市，以及大都市圈的发展，三四线将进入很长的熊市。
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