李嘉诚家族一宗去年9月的百亿港元级交易，却遭到了买家的“反悔”？
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7月13日，长江实业集团有限公司（01113.HK，下称“长实集团”）发布公告一纸公告，宣布了香港波老道豪宅项目交易告吹的消息，并没收买方约21亿港元订金。
以长实集团2022年归母净利216.83亿港元推算，若上述订金最终成功入账，相当于白赚10%的年度利润。
这笔轰动一时的香港半山顶级豪宅交易，最早在2022年9月初步达成。去年9月28日，长实集团发布公告称将以207.7亿港元出售目标公司，后者拥有152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位，即位于中国香港波老道21号的“21 BORRETT ROAD项目”。
此豪宅项目因地理位置优越，可饱览中环、维港景致，曾被长实集团主席李泽钜称为“一级靓地”。
据悉，项目地皮由长实集团于2011年6月以116.5亿港元购入，每呎楼面地价为26763港元，创下当年香港第二高地价纪录；持有10年后，长实集团售出全屋苑首个单位，折合呎价达13.6万港元，刷新当时亚洲最贵分层住宅单位呎价，亦较10年前的地价上涨数倍。
不过，长实集团没有惜售，而是在去年底为项目找好了买家，将豪宅项目余下部分以207.7亿港元打包予新加坡公司华瑞资本，实现快速套现。彼时长实集团在公告中称，预计2025年3月完成项目转让，并将获得收益估计约63亿港元。
长实集团董事郭子威就曾对外回应此交易，称“这是个双赢的局面。长实快资金回流，再把资金重新调配到一些好的投资项目，也能达到差不多的回报率。我们不是卖了就不管了，而是有卖有买，更加表明我们对香港房地产市场的看好”。
而买家华瑞资本则是首次涉足香港房地产项目。
接盘该项目之后，华瑞资本便对外多次表露对项目的看好。华瑞执行创始合伙人刘中兴表示购入21 BORRETT ROAD是千载难逢的机会，华瑞看好大湾区市场，而香港作为桥梁，将吸纳顶尖高管人才来港，加上该项目属香港供应罕有的超级豪宅，具投资前景。
令人意外的是，不到一年，交易生变，将近21亿元港元的订金或将打水漂。
根据长实集团公告，交易告吹的起因是买方未遵照买卖协议条款支付金额为10.38亿港元的第一笔部分付款及其应计利息。
因此，于2023年7月13日，卖方长实集团已根据买卖协议向买方发出终止通知，并没收买方已支付的金额为20.77亿港元的订金。
时代财经查阅，据去年交易公告，买家在公告日之前已经交了约20.8亿港元的订金，即成交价10%。长实集团与买方华瑞资本约定，买卖协议后每6个月分期支付五笔付款。首两笔为成交价5%，即10.38亿港元，后3笔为成交价10%，即20.77亿港元，合共为成交价的40%，余下所有金额将在2025年缴付。
此外，公告还提出，长实集团亦为买家提供买家贷款，最多涉及103.8亿港元，或以物业价值的7成按揭。
若从彼时支付条款及贷款支持判断，此次终止合作的原因或不在于买方资金问题。
7月13日晚间，长实集团执行董事赵国雄亦通过新闻稿对外表示，21 BORRETT ROAD豪宅项目位于香港最尊贵的山顶地段，乃一项稀珍的优质资产。在签订合约后，由于市场不断变化及利率变动，尽管双方已尝试在不损害权益的基础上讨论，研究不同方案解决问题，但未能达成协议。
“集团只好执行相关合作条约，甚为可惜。集团将按市况重新作出销售安排。”
另据时代财经了解，该豪宅项目近年来成交呎价有所下滑。就在达成交易的一个月后，2022年10月28日，21 BORRETT ROAD售出项目10楼2号室（连车位），成交价为1.33亿港元，折合实呎61746港元，尽管连同车位销售相应拉低了成交呎价，不过彼时有港媒指出上述单位为项目暂时最低成交价纪录。
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而根据中原地产网站，近一年以来项目成交呎价最高也不超93775港元，成交呎价远比当初首个单位低，最低时则将近腰斩。
“香港豪宅市场的未来存在一定不确定性。”协纵管理集团联合创始人黄立冲对时代财经指出，尽管今年以来楼市有所回温，但整体上由于经济面临较大通胀压力、利息走高，所以香港楼市目前仍有一定的挑战。
7月11日，房地产咨询机构仲量联行香港主席曾焕平表示，香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，且尚未见底。其预计，中小型住宅价格下半年将下跌5%至10%，豪宅价格则跌幅会限于5%之内。