开发间接费用分摊方法
2009年31号文,有四种分摊方法: 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算.其中,应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下规定选择其一: (一)占地面积法.指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配.1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配.2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配.期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积. (二)建筑面积法.指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配. 1. 一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配. 2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配.(三)直接成本法.指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配. (四)预算造价法.指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配. 第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配: (一)土地成本,一般按占地面积法进行分配.如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意. 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整. (二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配. (三)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配. (四)其他成本项目的分配法由企业自行确定.
开发间接费中管理人员工资的税务处理
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定,开发间接费中的管理人员是指企业直接组织和管理开发项目的人员.管理人员个人缴纳的社会保险已包含在应发放的工资中;企业为管理人员缴纳的社会保险,在政府规定范围和标准内的部分,允许直接在税前扣除.
属于公司管理人员,其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除.
房地产企业如何确定开发业务计税成本
开发产品计税成本支出的内容如下:
(一) 土地征用费及拆迁补偿费.指为取得土地开发使用权(或开发权) 而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.
(二) 前期工程费.指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用.
(三) 建筑安装工程费.指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用.主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等.
(四) 基础设施建设费.指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费.
(五) 公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出.
(六) 开发间接费.指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出.主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等.
开发间接费用分摊方法!开发间接费中管理人员工资的税务处理应该怎么做?属于公司管理人员,其合理的工资薪金应作为期间费用,计入管理费用,在企业所得税前据实扣除.如果还有想要咨询的问题,欢迎到会计官网,联系我们的答疑老师.