营改增后土地增值税预缴基数
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定:”三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.”预售期,土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率)),预征计税基础相同,均可以不含增值税的金额计算应缴税额,简洁方便.
然而,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):”一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款.”
营改增后土地增值税预缴是否计入税金及附加?
房地产企业的主要业务是按现行业务收入支付的土地增值税.它是从主要税和附加科目中借来的,贷款是”应缴税款–土地增值税”科目.
土地增值税是房地产企业的一部分,是企业目前的收入负担,是从其他企业借入的:应付贷款–应付土地税.
转让国有土地使用权,连同上述地上建筑物及其他附着物连同”固定资产”或”建设项目”账户,转让应缴纳土地增值税,借款:”固定资产”、”建设项目”课程,借用:”应缴税金-应缴纳土地增值税”称号.
企业在项目交付前转让房地产的收入提前根据土地增值税税法规定的”应交税金借:应交土地增值税”科目,贷:”银行存款”称号;是实现房地产业务收入,然后根据要加工会计核算的方法.项目交付后已清偿,收到退还的土地增值税后,借款:”银行存款”科目,贷款:”应缴税款–应缴纳土地增值税”科目;增加土地增值税时,则进行相反的会计分录.
营改增后土地增值税预缴基数?当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税.据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税.