1.做房产行业的需要具备哪些专业知识和技能
一，做房产销售需要学习、了解的知识有：
1、熟识周边住宅的售价
2、周边住宅的租价
3、住宅在当地的需求
4、房地产销售的法律法规
5、房市的变动（往期的地价，楼盘价等等）
6、沟通技巧（谈判技巧）
7、销售技巧（销售策略）
8、投资渠道与投资回报
9、国家的宏观政策
10、地方政府对行业的规定
11、房地产策划方面的知识
12、房地产工程及建筑知识
13、物权法等相关法律法规
14、房地产交易规定
15、房地产的综合验收、交楼流程等
二，推荐的书目有：售罄，羊皮卷，房地产市场营销
2.房产专业知识
房地产专业基础知识
1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。
2.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年；
3.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。
4.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。
5.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场 一级市场、二级市场、三级市场。 一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 11.商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
6.房地产产权证 是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。
7.“五证 ” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。） 《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。
8.“两书” ·《住宅质量保证书》 ·《住宅使用说明书》
9.商品房预售制度 商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。
10.申请预售须备下列文件： ·《房地产开发企业资质证书》副本及复印件 ·《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》） ·《建设用地规划许可证》 ·《建设工程规划许可证》 ·《建设工程施工许可证》
11.商品房预售必须符合那些条件 ·交付土地使用权出让金 ·有建设工程施工许可证 ·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 ·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
12.房地产买卖合同 是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
3.房产交易知识
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房地产专业基础知识 1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地
4.作为一个房产经纪人应该掌握的最基本知识有哪些
房地产税收知识 中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。一、房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。
1、纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。
2、课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
3、客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
4、税率：房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。
5、纳税地点和纳税期限：房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。
二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。三、耕地占用税耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
四、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。
1、纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换、房屋买卖。
下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1、以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。2、客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
3、税率：契税的税率为3~5%，安徽省的契税税率为4%，合肥目前的契税税率为4%，但购置普通住宅减办收取。4、计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。
征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
六、相关税收1、营业税、城市维护建社税和教育费附加1.1 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。
1.2 城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。1.3 教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
1.4 企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。1.5 印花税：是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。
印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。
5.房产经纪人应该具备哪些专业知识
房产经纪人应该具备以下专业知识：1、承压能力。
摆正自己的位置、端正心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。
可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。
那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实还更多。
2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，开拓新市场。
在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。
那些是我们应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。
3、沟通能力。一个成功的房地产经纪人，一定是一个良好的沟通者。
房地产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何和客户、房主、同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。
把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。
实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达非常清楚，能明晰地知道别人的想法和内心感受，微笑、热情、真诚、让别人有倾诉的愿望 。
4、学习。从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。
对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的战斗。在一次次胜利中间夹杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、失望和拒绝。
5、知识。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全面了解。
房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业术语。
经纪人员应对当地的房地产发展方向有所认知，同时还能准确地把握当地的房产动态和竞争对手的优劣及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识等。掌握顾客的购买心理和特征。
6、细节。从客户的角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。
毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。
因为有一些有缺陷或又不符合他们要求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进了一步。
一百个客户来看房，能有一个好人当场下单子吗？ 是的，有时候会有。但是绝大多数情况下，这是不可能的。
客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫；再考虑。但是，做为经纪的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给下单而心灰意冷或怠慢客户呢？如果这样，你来是趁早放弃这个行业。
有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个耐心！其实，自己仔细想一想，你就会知道，以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户。你如果因为他们现在没能给出任何下单的机会就怠慢他们的话，你将一无所获。
如果你对他们细心照料的话，你可能会赢得这只这一百个客户，他们有朋友、同事、亲戚，朋友的朋友、亲戚的亲戚。他们今天由于各种原因不能立刻决定，并不代表他们将来不能。
何况不能立刻下单并不一定是他们的错。一般经纪人陪客户看房时，可能只是单纯的给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。
而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子资料，让客户有更多的选择余地。 新西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了这个地区十年的房地产市场价格走势图，每次在确定看房前，JASONE总提前问房主：每天几点种这里阳光最好？一定会尽可能地选择这个时间段来看房。
在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里更暖和，JASONE说我心里就会先暖和起来。有空的话还会建议卖主把窗帘打开，让屋里更明亮。
等这些事情，你做到了吗？这些细节？ 7、创新。一个优秀的房地产经纪人首先应该成为一个房地产行业专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。
这是成功的前提，也是首要因素。大到从房地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业化礼仪培训、合同签署、货款过户知识，小到举手投足、一言一行、每一个细节都要注意，。
6.房产交易流程
农村房产证办理流程主要是依据《房屋登记办法》的如下规定：
第八十二条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十四条 办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第八十五条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
（二）房屋坐落变更的；
（三）房屋面积增加或者减少的；
（四）同一所有权人分割、合并房屋的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第八十六条 房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。
申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第八十八条 依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）集体所有建设用地使用权证明；
（五）主债权合同和抵押合同；
（六）其他必要材料。
第八十九条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第九十条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
除上述规定外，各地根据当地实际情况也有一些具体的规定，建议你到当地房屋管理部门去详细咨询一下。
7.请介绍一些关于房地产方面的专业知识 谢谢
以下是需在售楼部公示的文件与资料内容，由于项目实际情况与各地情况不一致，仅供参考： 1、开发企业营业执照2、开发企业资质证3、商品房预售许可证4、土地使用证5、建设用地规划许可证6、建设工程规划许可证7、施工许可证8、销控表9、营销机构营业执照10、委托售楼授权书11、售楼人员相片、编号、姓名、职务12、举报电话： 监督电话：13、一价清文件14、《商品房销售管理办法》15、《业主临时公约》、《前期物业收费标准》摆放：16、《XX市商品房买卖合同示范文本》（新版）17、《前期物业管理示范文本》 售楼员待客的七个要求，总结如下： 一.七个字：礼（礼貌待人），勤（勤服务），精（精通业务），细（工作细心），快（动作快捷），静（保持环境安静），洁（保持自身和环境清洁） 二.六个勤：手勤（勤帮顾客拿东西），脚勤（顾客上门立即上前迎接），眼勤（密切关注在场顾客动静，顾客有求时，随时提供服务），耳勤（注意顾客呼叫声），嘴勤（多向顾客介绍），脑勤（多思考） 三.五个请：请进，请坐，请喝茶，请看资料，请指导。
四.四步曲：顾客永远是对的，顾客是开发商的衣食父母，顾客花钱买的是服务和品质，在顾客开声前售楼员要先开声向顾客打招呼 五.三轻声：走路轻，说话轻，操作轻 六.二满意：形象满意，服务满意 七.一达到：达到成交目的 优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换位思考。
第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。
第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会更好的接受你所推荐的产品。第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然还要正确处理和领导的关系。
第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考，这样您才会有不断地进步。 优秀售楼员的基本素质 一、优良的服务素质 1、以诚为本 销售人员依靠误导、欺骗和胡乱许诺来诱使客户签约的时代已经过去，一个不能真诚对待客户的销售人中，必将被客户和公司所抛弃。
善待客户——百问不厌，百陪不厌 房产销售是人们一生中最大一次购买，共同使用者多，要求更加复杂，这就决定了房产销售接待中客户的问题总是繁多，疑问重重，回答更需要耐心，看房更应不辞辛劳。 2、高度的挫折忍受力 一般而言，接待100个电话能吸引10-30个现场看房者，现场接待100名看房者只有5-20名购房者，失败率、被拒绝率在90%左右，日复一日生活在这种被拒绝的气氛中，不能坚持最初的对工作的激情和对客户的耐心，是不能在这个行业中生存和成长的。
销售人员是用特殊材料制造的人，也就是说，他们应具备百折不挠的意志和不可动摇的工作热情。 二、强烈的成交欲望——迫切希望做成买卖的个人需求 1、建立职业荣誉感 我们的工作是为了帮助人们改进居住质量，我们应反自己当作一个富于经验和同情心的择业顾问。
2、对工作充满激情 只有销售才给销售员充分展示自己口才、说服能力及他人沟通能力的舞台。另一方面，销售成功的奖励也是相当于大的，在美国，明星销售员的收入可能和总经理一样多。
3、团队合作精神 销售时，销售人员相互合作，实现团队协作，往往有事半功倍的效果。通过集体合作的力量，来克服个人工作中的低谷，弥补个人能力的缺陷，并激发出个人对集体的忠诚和工作热情。
三、通晓专业知识 1、建筑知识、结构、设计风格、朝向优劣 2、法律、税收、蓝印户口 3、抵押贷款 4、物业管理 5、房屋使用功能、各楼层、朝向的优缺点 四、丰富阅历有利沟通 具有丰富阅历的人，能迅速找到与客户沟通的共同点，从而打破冷漠、相互戒备、建立信任，为下一步的介绍、沟通打下基础。 丰富阅历： 1、各购房客户群的生活特点、职业特点、爱好、收入、购房偏好 2、各地区域概况 3、各地方言。
学会各地方言，能迅 房地产销售人员的语言技巧 1、叙说 A、挖掘楼盘品质，使客户认同产品卖点 原因：如果一上来就谈价格可能会走入价格误区，品质不同的楼盘价格差异肯定很大。最重要的是要使客户能认同本案的品质。
B、流程介绍中着重分析及观察：（不宜仅是自己单向的楼盘介绍） 环境、产品优点——分析客户需求——挑起需求——价格谈判——下订 C、要真正确定客户的需求被激起，否则不要操之过急。 原因：本案总价在100万元以上，属高价产品，多属理性消费，客户下订的疑虑较多，业务员如急于下订、步步紧逼会起到相反效果。
应先慢慢升温气氛，反复确定诚意度，才能开始议价。若研判无诚意，则宁可不谈生意，谈朋友（客户永远先接受“人”，再接受“产品”） D、只谈优点，不谈缺点（将缺点转化为非缺点） 措施：介绍产品优点及特性时，为唤起购房者拥有产品的冲动，可强调产品的优势（卖点），如独特的岛上别墅规划、户户临水。
