【裁判要旨】
1.根据物权优先于债权的一般原则，除非法律、司法解释有明确规定，债权不能优先于物权获得保护。《执行异议和复议规定》第28条规定适用的前提是金钱债权执行中，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。
2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。虽然该《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民终1223号
上诉人（原审原告）：中国建筑第二工程局有限公司。
被上诉人（原审被告）：山东广电网络有限公司章丘分公司。
原审第三人：章丘立天唐人置业有限公司。
上诉人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）与被上诉人山东广电网络有限公司章丘分公司（以下简称广电章丘分公司）、原审第三人章丘立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中建二局的委托诉讼代理人王建学，被上诉人广电章丘分公司的委托诉讼代理人宋建利到庭参加诉讼。原审第三人立天唐人公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
中建二局上诉请求：1.撤销（2020）鲁民初59号民事判决、（2020）鲁执异46号执行裁定书，恢复对登记在立天唐人公司名下，位于济南市章丘区脉泉路以西、铁道北路以北的Ｄ4-1**号房产的执行；2.一、二审诉讼费用由广电章丘分公司承担。事实和理由：（一）广电章丘分公司购买房屋的目的在于以房抵债，不符合买受人的条件，不具备法定物权期待权要件。广电章丘分公司提交的《商品房认购协议》第4条第3款、第5条、第8条明确约定该认购协议并非买卖合同，其在一审庭审中亦表明购买房屋的初衷在于以房抵债，目的在于抵消债务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的立法本意在于保护善意购房者的权益。一审法院的认定有失公允，如果对于申请执行人的权利可通过以房抵债方式任意排除，将会给被执行人更多机会逃避债务，扰乱市场经济秩序。（二）广电章丘分公司对案涉房产只是杂物占用，且不能够证明占用时间，不具备购买的高度盖然性。广电章丘分公司以房抵债后至今尚未办理网签，明显没有购买并实际使用的意图。《房屋抵债协议》等文件的真实性难以核实，存在双方协助倒签的情形，不排除广电章丘分公司与立天唐人公司恶意串通的可能。
广电章丘分公司辩称，（一）广电章丘分公司与立天唐人公司于2015年7月27日签订《商品房认购协议》，约定了广电章丘分公司购买商品房的具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定在法院查封之前双方已签订合法有效的书面合同。（二）根据广电章丘分公司提交的《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》、发票、业务回单、收据、商铺认购单等证据能够认定广电章丘分公司已经付清了全部购房款。（三）广电章丘分公司提交的房屋现状照片，能够证明广电章丘分公司在法院查封前已经实际占有案涉房产。（四）《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》签订后，广电章丘分公司一直与立天唐人公司沟通房屋过户事宜。但立天唐人公司却一直因各种原因不予办理，因此未办理过户登记的过错不在于广电章丘分公司。
中建二局向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）鲁执异46号执行裁定书；2.恢复对登记在立天唐人公司名下、位于济南市章丘区商贸区汇泉路以南，百脉泉路以西，铁道北路以北的D4-105号房产的执行（房屋价值总额：2922451元）；3.广电章丘分公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：中建二局诉上海立天唐人投资集团有限公司、立天唐人公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2018年1月9日作出（2018）鲁民初6号民事裁定书，冻结被申请人立天唐人公司、上海立天唐人投资集团有限公司银行存款人民币408107791.97元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年1月11日，一审法院依据前述裁定办理了涉案房屋的查封手续。
2018年11月27日，一审法院作出（2018）鲁民初6号民事判决书，判决：一、立天唐人公司于判决生效之日起十日内支付中建二局工程款205695721.47元；二、立天唐人公司于判决生效之日起十日内支付中建二局欠付工程款利息（以17000万元为基数，自2017年11月30日起至2017年12月30日止，以20569.572147万元为基数，自2017年12月31日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类*款利率计算）；三、上海立天唐人投资集团有限公司对上述第一、二项承担连带付款责任；四、中建二局对章丘唐人中心项目工程折价或者拍卖的价款在欠付工程款及利息的范围内享有优先受偿权；五、驳回中建二局的其他诉讼请求。
该判决生效后，中建二局向一审法院申请强制执行。在执行期间，广电章丘分公司提出执行异议。2020年3月16日，一审法院作出（2020）鲁执异46号执行裁定书，认为广电章丘分公司在一审法院查封涉案房屋之前已签订《房屋抵债协议》及《商品房认购协议》，由立天唐人公司用其所有的案涉房产抵顶所欠部分工程款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，而且广电章丘分公司已占有，案涉房产没有办理过户手续并非自身原因所致，其提出的异议符合上述司法解释规定，理由成立。因此，裁定中止对涉案房产的执行。中建二局不服该裁定，遂提起本案诉讼。
2014年12月26日，广电章丘分公司与立天唐人公司签订《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》，约定由广电章丘分公司承包章丘立天唐人中心双向布线系统安装工程，承包费采用固定总价方式，合同总包干价原为3623780.61元，最终优惠价为3250000元；支付方式为：合同签订后15天内一次性付款，立天唐人公司付款前，广电章丘分公司应出具等额有效的且符合税务要求的发票。2015年7月21日，广电章丘分公司出具金额为3250000元的建筑业统一发票（自开）。
2015年7月27日，广电章丘分公司与立天唐人公司签订《房屋抵款协议》，鉴于双方2015年12月26日签订的《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》款项未结清，广电章丘分公司同意立天唐人公司以房抵付部分工程款，即，以立天唐人公司开发的章丘唐人中心项目内的D4-105室抵付原合同项下2922451元工程款，该房屋用途为商铺，建筑面积为233.74平方米，单价为12503元/平方米，房款总额为2922451元。
同日，双方当事人签订《商品房认购协议》，根据《房屋抵款协议》，对抵顶房屋认购事宜达成协议。双方约定：广电章丘分公司自愿认购位于的章丘唐人中心Ｄ4-105号商品房（即抵顶房屋），并确认抵顶房屋总建筑面积约为233.74平方米，合计购房款总价为2922451元，单价12503元／平方米，具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准。另约定，本协议签订时，广电章丘分公司以合同款抵付方式已支付首笔购房款2922451元。2015年9月28日，立天唐人公司出具收据，载明交款单位为广电章丘分公司，数额为2922451元，收款事由为“房款（Ｄ-1171）”。2015年10月30日、11月12日，立天唐人公司分别向广电章丘分公司汇款127549元和200000元，摘要为“有限电视工程款”。广电章丘分公司称，Ｄ-1171因后期重新确定编号，与Ｄ4-105为同一处房源。
广电章丘分公司主张，立天唐人公司于2017年3月9日将该房屋交付给广电章丘分公司占有使用，中建二局对此不予认可。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：广电章丘分公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，广电章丘分公司提交的《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》《房屋抵款协议》《商品房认购协议》、工商银行业务回单、发票等证据，能够形成较为完整的证据链条，证明立天唐人公司与广电章丘分公司之间存在真实的施工合同关系，早在2015年就达成了以房抵顶工程款的合意，并且已经实际履行完毕。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，广电章丘分公司与立天唐人公司于2015年7月27日签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》约定了双方当事人名称、商品房具体位置、面积、价格、购房款支付时间等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容，故应当认定在人民法院查封之前广电章丘分公司与立天唐人公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据广电章丘分公司提供的证据及当事人陈述，其购买涉案房屋系立天唐人公司以此抵顶《章丘立天唐人中心有线电视双向布线系统合同书》工程款，根据立天唐人公司出具的收据及本案其他证据材料，应当认定广电章丘分公司已经付清了涉案购房款。结合提交的照片等证据以及涉案房产的实际情况，能够认定广电章丘分公司在人民法院查封前已经实际占有涉案房产，且对未办理过户登记不存在主观过错。因此，广电章丘分公司提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条，《执行异议和复议规定》第二十八条规定，判决：驳回中建二局的诉讼请求。案件受理费30180元，由中建二局负担。
本院二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案的焦点问题为：广电章丘分公司就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据物权优先于债权的一般原则，除非法律、司法解释有明确规定，债权不能优先于物权获得保护。《执行异议和复议规定》第二十八条规定适用的前提是金钱债权执行中，也即符合条件的买受人的债权能够排除执行的对象限于金钱债权的执行，而不能排除担保物权等优先受偿权的执行。（2018）鲁民初6号生效判决已经确定中建二局对案涉房产享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，中建二局有权对该房产折价或拍卖的价款优先受偿。虽然《批复》同时规定建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，但这一规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，一般买受人不适用该处理规则。本案中，广电章丘分公司显然不属于消费者范畴，其享有的以物抵债的债权不足以对抗中建二局的建设工程价款优先受偿权。
一审法院根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定认定广电章丘分公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，本院予以纠正。
综上所述，中建二局的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省高级人民法院（2020）鲁民初59号民事判决；
二、准许执行位于济南市章丘区脉泉路以西、铁道北路以北的Ｄ4-1**号房产。
一审案件受理费30180元、二审案件受理费30180元，均由山东广电网络有限公司章丘分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 汪治平
审 判 员 王 丹
二〇二一年六月二十八日
法 官 助 理 王楠楠