正在推进境外债务重组事宜的合景泰富（01813.HK）和龙光（03380.HK）两家内地民营房企，似乎遭遇了来自李嘉诚旗下长江实业（01113.HK）的商战奇袭。
6月25日，有市场消息称，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅“凯玥”项目，或将迎来债权变更。李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之一汇丰进行接触，希望接手该项目相应债权。
同日下午，一位接近龙光的相关人士向《每日经济新闻》记者证实了这一消息，但最终项目是否会被长实接手，还没有定数。“这个项目虽然去化并不是太快，但在数以亿元计的豪宅中，它能够带来稳定的现金流，如果最终易主，将导致龙光、合景的债权人利益受到影响。”
图片来源：中原地产
公开资料显示，“凯玥”项目有一笔银团贷款，贷款方包括汇丰等中外资银行。接近合景泰富处的人士向记者表示，目前凯玥给银团债券的兑付情况一切正常，项目运作也一切正常，并非借款方出现了违约情况的“抽贷”。
另有知情人士透露，龙光与合景曾以“凯玥”作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。本来一切向好发展，近期却有接近该笔银团人士称，长实方面主动向银团提出收购这笔贷款的多数权益，意欲收购这笔约102亿港元贷款的多数权益。
据第一财经，有知情人士称，虽然债权转让属于商业行为，但合景泰富和龙光正在推进境外的债务重组，两家公司均担心长江实业的突然介入，会导致相关重组工作出现新的阻滞。
长江实业作为香港老牌开发商，接手“凯玥”债权的醉翁之意是什么？对此，《每日经济新闻》向长江实业求证，但截至发稿，该集团未作任何回应。
300亿项目争夺
为何大家都紧盯不放？
“凯玥”项目，位于香港岛南区鸭脷洲，位置优越，背山靠海，建筑面积达76万平方呎（约7万平方米），属于名副其实的海景房，且为香港典型的豪宅项目，可以说见证了内地民营房企驰骋港岛的高光时刻。
时间回到2017年，彼时龙光与合景泰富联手，击败李嘉诚的长实集团等对手，以168亿港元拿下该地块，折合楼面价达17.67万元/平方米，打破了当时香港单幅地块的总价纪录。值得一提的是，该项目还是龙光进入香港的第一个项目。
结合公开资料看，时隔六年，2023年1月该楼盘首次对外销售，总共推售住宅295套，户型为大三房和四房。按照67.3万平方英尺的总销售面积，5万港元/平方英尺的单价计算，该项目估值折合人民币超300亿元。
从行业惯例来看，如果是正常企业间项目的股权收并购，并不算什么新鲜事，但此次长实对“凯玥”项目表达兴趣，让人浮想翩翩。
因为龙光和合景泰富都深陷违约泥潭，正处在债务重组的重要时刻。
2023年5月，合景泰富发布公告称，将启动债务重组及资产出售，并已成立小组进行重组谈判。龙光的状态也差不多，今年6月11日时，有龙光的债权人称，目前债权人正与龙光进行债务谈判，后者考虑在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金，但最终方案还未定下来。
显然，若此时项目易主，将给两家出现流动性危机的民营房企的债务重组带来新的不确定性因素。
另据知情人士透露，目前长实与银团代表之一的汇丰方面已进行沟通，表达了接手“凯玥”的意愿，但目前还不能确定银团方面的态度。
“无论是龙光还是合景泰富，对长实接手该项目是持否定态度的，双方都处于重组的关键期，需要与债权人谈抵押标的，“凯玥”项目是企业与债权人谈判的重要砝码之一，这个时候若是被其他企业摘了果实，对企业影响可想而知。”上述接近龙光人士谈到。
合景泰富与龙光的忧虑不足为奇，从过去多家房企完成境外债务重组的经验来看，银团等金融机构多半会同意展期，然而长江实业则不同，它本身就是实力不容小觑的开发商，一旦接过“凯玥”这个地王项目的债权之后，下一步行动会不会是争夺项目的控制权呢？
据第一财经，协纵管理集团联合创始人黄立冲表示，如果长实集团拿到了这笔抵押贷款的债权，实际上就意味着长实集团有能力变相控制被抵押的项目，“相当于把‘凯玥’项目买了，剩下的细节要跟原来的股东谈”。
已售3套，回款4.77亿
“凯玥”这个地王项目的销售回款速度并没有想象中那么快。中原地产平台显示，目前“凯玥”项目共卖出3套房源，销售回款约5.2亿港元（约合人民币4.77亿元）。
图片来源：中原地产
6月25日下午，IPG中国首席经济学家柏文喜通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“长实集团会对该项目感兴趣，主要是项目本身比较优质，能带来稳定现金流，而且位置也是长实与和黄之前发展过项目的鸭脷洲，能够形成联动效应。而对龙光和合景泰富来说，都属于民企，都面临流动性压力，正在进行债务展期或重组工作。如果该项目易主，等于是口中最肥的一块肉被人叼走了，公司本身的资产价值、潜在现金流都易恶化，也会对接下来的债务重组推进工作有明显的负面影响。”
柏文喜提到，拥有“凯玥”项目的贷款债权，实际上意味着拥有了债权所包含的本息收益权、抵质押权、以及由此衍生的项目公司参与权、债权重组、债转股机会的考量等。一般而言，拥有贷款债权之后，接盘方一般不会采取强硬的资产处置措施，而是会通过谈判转让的方式获得项目，这虽然在法律层面不存在问题，但在商业伦理层面显然是不妥的，商业操作上有趁人之危的嫌疑。
前述知情人士认为，汇丰与长实接触一旦产生效应，其作为中外投资界标杆，一系列中外资银行很可能效仿出售债权，像龙光、合景债务重组计划内的一系列数10家金融机构与上百名债权人的利益将直接受损。
不过，截至发稿，长实方面尚未针对该消息发布公告。
记者|陈荣浩 黄婉银
编辑|程鹏 陈梦妤 盖源源
校对|陈柯名
封面图片来源：中原地产
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