1.土地增值税清算业务有哪些常见问题
一、如何认定房地产转让价格明显偏低？ 纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字〔1995〕6号）的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由： （一）人民法院判定或裁定的转让价格； （二）以公开拍卖方式转让房地产的价格； （三）政府有关部门确定的转让价格； （四）经主管税务机关认定的其他合理情形。 二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认？ （一）收入确认的问题 1。
房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。 2。
对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。 （二）成本确认的问题 无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。
三、土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？ “招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。 在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。
四、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成本？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条的规定，房地产开发企业收取的装修费同时符合下列情况的，应一律作为销售收入，并按规定扣除相应的装修成本。 1。
销售合同的房价中明确包含了装修费的； 2。销售不动产发票中包含了装修费的。
五、如何界定公共配套设施是否属于全体业主所有？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款第一项规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中 “建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认： （一）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有； （二）经人民法院裁决属于全体业主共有； （三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。 六、如何界定开发间接费用？ 房地产开发间接费用应严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款第七项的规定界定，“关于直接组织、管理开发项目发生的费用”可按如下标准把握： “直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。
差旅费、会议费等费用也不得列入。 七、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工验收？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二款第一项“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已开始投入使用； （三）开发产品已取得初始产权证明。
八、如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题？ 房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。
2.关于土地增值税清算工作中应注意思考的问题有哪些
当前，广西各地方税务机关正在按照自治区地税局的统一部署开展土地增值税清算工作。
在开展土地增值税清算工作过程中，有几个问题要加以注意。 一、关于清算单位的确定问题 根据国家税务总局国税发〔2006〕187号通知规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
如果清算单位确定错误，计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。 二、关于土地增值税的具体计算问题 在土地增值税的具体计算中，扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点，也是重点。
（一）基本计算公式 应缴土地增值税=增值额*适用税率=（转让房地产收入-扣除项目金额）*适用税率1。 转让房地产收入包括：货币收入、实物收入和其他收入。
2。扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
扣除项目具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施（简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.土地增值税清算应提供哪些资料
对于符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于按规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算，税务机关确定应进行清算的项目，纳税人应当在收到税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。
清算时，根据《土地增值税暂行条例》及实施细则及有关法规的规定，纳税人清算土地增值税时应提供的资料包括下面几项：
一是房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
二是项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
三是纳税人委托税务中介机构审核身份证签证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款签证报告》。
主管税务机关收到纳税人提供的清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不完备的，应要求纳税人在规定期限内补报，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
4.土地增值税清算过程中应注意的问题有哪些
一、明确界定清算单位 对于土地增值税清算单位中，所称单位是指根据土地增值税清算工作的需要，按项目开发情况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程。
国税发[2006]187号文件规定“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
据此要把握法定三类清算单位：一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目为清算单位；二是分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位。三是分用途开发的房地产项目，以不同用途的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。
不属于土地增值税清算范围的项目包括：出售使用过的房屋；开发商转为自用的商品房不属于土地增值税清算范围。 二、清楚划分住宅类别 土地增值税条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”，所称的普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
因此鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的重要问题。 三、正确理解清算条件 国税发[2006]187号文件明确了两类清算条件：一是必须清算的条件。
必须清算的条件包括：1、房地产开发项目全部竣工完成销售2、整体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权。有上述三种情况之一的就必须进行清算。
二、是可选择清算条件。可选择清算条件包括1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4、省税务机关规定的其他情况。
符合上述条件之一主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，应当注意的是选择的主动权掌握在税务机关，即符合选择清算条件的纳税人税务机关要求清算的必须清算，税务机关不要求清算的可以不进行清算。 四、准确审核清算项目收入 清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
国税发[2006]187号文件明确规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （一）把握房源情况。
进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键。纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况等等。
5.土地增值税清算把握哪几个关键点
第一是要注意清算的时限。
我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。 土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。
对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。 而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3。直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4。
省税务机关规定的其他情况。 第二是要划分清算单位。
以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。 第三是要掌握扣除项目分摊依据。
房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。 土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。
国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
6.土地增值税清算的问题
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无聊，计算土地增值税？算出来后，企业敢向政府要么？！呵呵
落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。
国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。
涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。
在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
7.土地增值税如何清算
一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。
二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。
8.土地增值税清算中要注意的事项
可以从以下几个方面来把握土地增值税清算工作，以及通过清算相应加强后续税收管理工作。
1、把握房源的整体结构分布，以保证清算中的收入准确和清算后发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。按照对列入土地增值清算对象的划分标准，进入清算程序的房地产项目在一般情况下是难以全部销售完毕的，因此，对所清算对象整体房源的结构分布进行把握，是准确核算收入的关键，同时也为清算结束后，纳税人如有发生销售行为的，可以及时进行税收核算和申报。
纳税人的房源整体结构分布可以通过这些数据信息来进行反映：清算截止日已销售和未销售房源的类型及数量、各单一房源的详细座落地址和可售面积、各已售房源的销售价格及销售方式、各未售房源的预售价格及清算时的使用情况、等等。清算截止日后，纳税人如果销售已清算过的未售房源的，就应根据清算工作中所得出的单位建筑面积可扣除项目金额，来重新提取适用税率，计算应缴土地增值税，并即时申报缴纳。
2、严格按照房地产开发企业会计核算的要求，对房地产开发成本按照规定的六个明细科目进行成本归集或调整。房地产开发企业会计制度中对开发成本按照六个明细科目进行成本核算的要求，是顺应房地产开发行业中开发流程多、时间跨度长、资金耗用大这一自身规律的一种核算总结，因此，严格按照这样的明细科目进行成本归集并适当调整，非常有利于清算工作中对各扣除项目的甄别和对加计扣除项目的准确计算，同时也有利于提炼单项数据信息，供同一地区不同清算对象间进行横向比较，以及为其他需要实行核定征收的项目提供核定依据。
3、以会计信息为基础依据，对成本费用进行必要调整。进行清算时，以所清算房地产项目 历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。
调整时要形成完整、详细的底稿和情况说明，作为清算基础资料，待清算完毕要装订成册，与当年的财务会计报告一同归档保管。4、对销售收入确认标准进行把关。
当前房地产销售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款项以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加银行按揭。在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，防止纳税人以预售的名义延迟计算纳税。
在确认销售收入时要注意收入的完整性，将外部了解调查的情况与纳税人不同房源类型的单位销售价格进行比较，找出其中可能存在的收入转移。在对收入确认的审核中，要分清不同销售方式下的收入确认日期：付款日或取得索取价款凭据日、银行按揭贷款转账日、合同约定付款日等日期，确定销售收入是否及时确认，以继而确定其完整性。
5、注意区分开发间接成本和开发费用。在区分纳税人开发间接成本与开发费用时，要注意两种可能的倾向：一种是纳税人故意混淆这两种成本费用，另一种是由于核算水平限制，纳税人对部分比较容易模糊的成本费用区分不清，主要可能发生在纳税人仅仅开发一处房地产项目，而导致对部分成本费用区分不清。
而比较容易混淆的是开发间接成本与开发费用中的管理费用容易被模糊理解。在实际审核中，可以要求其列出各自的明细项目及金额，将对应或相近的项目进行比较后，就可以区分出其合理归属。
6、要区别于企业所得税的计税核算。在企业所得税核算中，要求计算各项应税收入的总额及与收入相关的成本费用，要把握收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则，对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除 而在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而对其他如利息收入、租赁收入等收入，都不是清算的对象。
因此，在计算扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项目外，对其他实际已发生的成本费用，基本上是可以计入扣除项目的，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。如果说，不同企业间的成本费用特别是期间费用，其金额存在着不相同，那也只是企业管理中的成本控制问题，而在其清算中需要尊重实际发生这一基本原则，当然也要核实其真实性。
在对利息支出的处理中，在会计实务上要求对完工前的利息支出计入产品成本，而对完工后的利息支出却计入期间损益。会计处理即便不同，一般也不会影响企业所得税的计算，而在进行土地增值税清算时，就需要单独调整成利息支出专项扣除，如有已计入开发成本项目的部分则应调整出来。
7、本次国家税务总局所部署的土地增值税清算工作，对大多数纳税人来说，是始料未及的，因为这个非预期因素，所以这次清算工作中，基础数据资料的可信度是较高 的。但是，随着这项清算工作的今后走向日常化，根据我们以往的职业判断，因为土地增值税与相应的企业所得税政策的明了，以及对企业利润的重大影响，纳税人在会计核算中，很可能会转变“策略”，人为地扩大成本费用额度，预计整体上的可扣除项目金额会呈上升趋势，只是幅度的控制问题。
因此，对今后土地增值税的管理，主要应在于加强事前监督，加强过程控制。具体工作中要注意这些问题：（1）在日常工作中，。
